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地方三千元當包租公 小資族也能群募買房抗通膨

三千元當包租公 小資族也能群募買房抗通膨

「買房抗通膨」、「不買來不及」,台灣物價上漲,許多房地產廣告也以抗通膨做訴求。但動輒千萬起跳的房價,其實是最「排窮」的投資標的。

美國狀況也類似,正值40年來最嚴重的通膨時期,房地產成為抗通膨首選,然而飆漲的房價不免令人仰天興嘆。

美國新創團隊Arrived Homes(以下簡稱Arrived)想出了解決辦法:群眾募資集體買房。

他們專門挑選一般家庭住宅,結合部分產權(Fractional Ownership)、群眾募資、REITs(不動產投資信託基金)的概念,把一間間房產拆成數萬個股份,最低只要100美元、相當新台幣3千元就能入股,讓小資族也能當起包租公。

由專業團隊負責:
買公司股份等同買部分房產

具體的運作方式是,Arrived先成立一間公司來購買可出租的住宅,再將這間公司的股份拆分並出售,投資客購入股份就等同持有一部分的房產,最終產權會全數為投資人所有,而非做為募資平台的Arrived。可以理解成每間房屋就像一個迷你型REITs在運作,只是這個基金不會被放到股市交易,而是以群募方式運作。

Arrived負責管理這一系列的微型公司以及名下的房產,舉凡找租客、買賣房產、翻修房屋都由專業團隊負責。Arrived主要盈利,來自收約房價1%的年費,及推出產品時的一次性手續費,約為房價的5%。

投資客唯一需要做的,就是像參與群眾募資一樣,上網挑選喜歡的標的,建立自己想要的房產組合,即可開始收租,不須擔心任何手續問題。

以「人人都能當包租公」為訴求的Arrived,受到大咖投資人相挺。去年,亞馬遜創辦人貝佐斯(Jeff Bezos)、美國最大房地產搜尋網Zillow前執行長拉斯科夫(Spencer Rascoff)、Uber執行長庫斯洛沙希(Dara Khosrowshahi)等重量級大咖,透過個人投資公司注資Arrived 3700萬美元,今年5月又再A輪募資中加碼2500萬美元。

它的表現也沒讓人失望,平台上線1年多,已完成超過100間住宅的募資。5月最新推出的6間房屋,更是在8分鐘內就被掃完。

其實這做法不算新穎,不論是部分產權、群募,或是REITs的概念,在美國都行之有年,這些領域的新創也不在少數。

例如,成立於2010年的Fundrise,率先主打以群募方式,用超低門檻就能投資房地產,最低只要10美元就能入場。它的做法,是成立各種類型的數位化eREITs,像是著重成長或固定收益型,再由AI計算自動推送給適合的會員進行募資。

那麼,為何Arrived如此吸引人?畢竟乍聽跟REITs似乎差別不大,競爭者們也爭相推出更低投資額的方案,它的比較優勢在哪?

主打家庭式房產:
可自由選擇,像逛賣房網

首先,有踏實感的投資加上絕對的自主權,是Arrived主打的特色,也正中小資族的下懷。

不同於REITs或者Fundrise只看到數字,它的網站上是一棟棟屋齡新、屋況好的家庭式房屋,正是有成家需求的小資族最熟悉、最夢寐以求的房產。投資客可以自由選擇所好,更像是在逛賣房網站而不是投資平台,增加了投資的踏實感。

它因此成功獲得小資族青睞。執行長弗拉澤(Ryan Frazier)表示,目前有四分之三的用戶都是非合格投資者(non-accredited investor),即身價小於100萬美元的小資型投資客(編按:美國證監會將近2年年收入20萬或身價100萬以上的投資人,稱為合格投資者,以下叫非合格投資者)。反觀Fundrise,由於大型案件多,有些甚至不開放給非合格投資者,並沒有因為群募的性質而顯得親民。

此外,投資REITs更像是把自己的錢財交由他人管理,投資人通常不會去細看投資組合中的每一間房產。可以說,在投資「樂趣」上,它更能抓住小資族的心。

其次,投資收益可觀,甚至完全不輸給REITs的表現。

以美國著名的REITs,Realty Income Corporation(代號O)為例,它有高配息低風險的特色,長年受到全球投資人喜愛。過去1年收益,算上股息和股價漲幅,約為13%。而Arrived目前滿1年的案件,平均年收益高達37%。表現最好的一間甚至將近80%,最差的也有約8%。

當然,Arrived也並非十全十美,仍有一定的風險。由於投資分散程度遠不及REITs,若房市崩盤恐怕會損失慘重。加上為了確保資金穩定,它設有5年到7年的持有時間限制,不像一般股票可以即時套現,流動性較低,想迅速撤資也撤不掉。

另一個風險則是人為因素。如果租客待屋不善,房屋品質難有保證,或是若找不到租客,現金流將會中斷,而這些都是投資REITs毋須擔心的。

對此,弗拉澤在一篇專訪中,說明了設限持有時間的原因:「相較於已經被炒熱的地方,我們試圖挑選目前被低估,未來5年到7年有漲幅潛力的案件,像是哪裡有公路的鋪設,或是人口成長高的。」他們堅持用戶不要短進短出,因為這不符合Arrived的宗旨,長時間持有才能兌現房屋的價值。

此外,團隊專門挑選較新的案件,平均屋齡約為5年,以降低房屋損害的風險。同時,每間案件會收取租金8%的維護費用,純粹用於和當地的物業管理公司合作,確保房屋品質。

整體而言,Arrived的成功之道並不在於它試圖取代REITs,因為這兩者在風險和報酬的性質上有著本質的不同;而是結合最新的群募和部分產權工具,利用網路科技做出最大程度的簡化,再聚焦到最有共鳴的特定客群——渴望坐擁家庭式房產的小資族。

這種群募買房做法,能適用於台灣嗎?

3種間接投資法,群募買房和營建股收益佳

■群募買房(例:Arrived Homes)
選擇方式:自由選擇喜好房產
產品特色:家庭式住宅,收益靠固定的租金收入和房價升值
判斷指標:僅需判斷單一棟房的收益
流動性和風險:持有5-7年後才可交易,且分散程度不如REITs
近一年收益:房價漲幅30.2%;租金收益6.8%;合計約37%

■不動產信託基金REITs(例:美國REITs O)
選擇方式:基金公司決定房地產組合
產品特色:偏向商用、工業大型物件,基金盈利以股息配發
判斷指標:取決於綜合因素
流動性和風險:隨時可交易,大型基金持有上千件不動產,風險分散程度最高
近一年收益:股價漲幅8.7%;股息收益4.3%;合計約13%

■營建股(例:台灣上櫃公司永信建)
選擇方式:投資單一營建公司
產品特色:主打高殖利率,房市熱時建商盈利可觀、配息高
判斷指標:公司營運狀況、財務健全程度
流動性和風險:隨時可交易,但需判斷建商完工和銷售狀況,獲利起伏大
近一年收益:股價漲幅33.5%;現金殖利率12.4%;合計約46%

註:收益部分計算時間截至5月27日,Arrived取已經持有滿1年的6間案件,永信建殖利率計算今年預計配息狀況
資料來源:Arrived Homes官方網站、鉅亨網 整理:曹博凱

台灣引進能買嗎?
目前有風控機制不明問題

其實,台灣在去年有一家業者引進群募式的房地產投資平台,但目前有適用法律不明和監管不全的問題,且產權擁有者是這間公司,而非投資人,隱藏一定的風險;而該業者目前線上能查詢到的投資產品只有5件,僅1件完成募資。

目前台灣的低門檻房地產投資工具,只有REITs這選項。但台灣REITs發展多年仍是一攤死水,現存只有7支,且都只持有少數幾棟商業大樓,規模相當有限。

此外,台灣的REITs流動性也不佳,每日約僅只有數10張股票交易,形同「殭屍基金」,股價幾乎不會波動;若論報酬,以台灣第一支REITs土銀富邦R1來說,歷年殖利率約為2%到3%,只稍微贏過平均通膨而已。

如果不考慮REITs但又追求高股息,那就只剩下營建股。近期發放股利最高的是永信建8元,現金股利殖利率達12.4%。

然而,營建股的風險是很看重房市循環。例如2020年疫情爆發、房市急凍,永信建只配股利1.8元,殖利率剩4.8%,波動相當大。

上述台灣的低門檻投資方式各有優缺:REITs收益低但風險也低,營建股則是高風險高回報,而類似Arrived的投資方式雖有業者引進,但因風控機制不明而未獲青睞。反觀Arrived把每間房屋產權都由各別獨立公司擁有,投資人持有公司股權,即便募資平台倒閉,投資人權益也不受影響,更讓投資人放心。

回歸市場的思考是:通膨來襲,股市不穩,大批小資族都需要抗通膨投資工具。

房地產是典型抗通膨標的,需求大,但價格太高,誰能透過機制與科技工具,滿足這個剛需,誰就可能是通膨時代的贏家。

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